• 防“坑”三部曲,和买房风险SAY NO!
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2021-02-25  /  浏览:343 次  /  

房屋买卖方便吗?方便,中介公司这么多,随便到一家中介公司就能看到大量房源。

房屋买卖简单吗?简单,不就是看房,付钱,过户嘛。

房屋买卖开心吗?开心,当然开心,买到中意的房屋,交易过程顺顺当当,然后装修入住,新房屋里来个“葛优躺”,舒坦!

可是,买房子,毕竟是人生中的一桩大买卖,可不像与电信公司签个定单、做笔生意、充值100元那么简单。在房屋买卖过程中,稍不留神,会踩上一个“大坑”,那事儿就大了。

怎么个事儿大?小则过户晚了,交房延误了,多花钱了;大则房屋拿不到了,付出去的房款拿不回来了。一旦真的踩了“大坑”,这闹心啊,恶梦啊!现举三个例子体验一下“踩坑”买家的悲惨购房之旅。



甲在中介公司挂牌出售房产,但房产是甲母所有。乙获得此房源信息后,极为中意此房,购房意愿强烈至极。虽然看到产权信息显示房屋权利人为甲母,但仍轻信甲所谓的已获得其母授权并将提供委托书的承诺,向甲付了定金十万后,又与甲方签订了买卖合同,向甲支付百万房款。结果,甲母不愿意出售房屋,房屋不可能过户。为此,乙向法院起诉要求甲退还房款。这事堵心吗?!



A挂牌出售自有房产,价格合理公道,并自愿承担卖方的交易税费,良心大赞!买方B大喜,前世修来的福!双方签好合同,B付了大部分的房款,准备过户时,发现产权上有多重抵押,根本无法过户。B在签约前确实看了产权登记信息,但他没有查看此房的权利限制登记信息。如果B要过户,前提先要归还数个抵押权人的债权,涤除抵押。但他剩余的购房款并不够代A归还一半的债务。问题来了:是代A清偿全部债务以便继续交易呢?还是算了,合同解除?揪心吗?挣扎吗?横竖都损失不少钱!



张某通过朋友介绍买了李某的一套别墅,价格低,令他暗自窃喜——发财了,发财了。张某轻信朋友的介绍,也没有看房,反正捡了个大便宜呗,房子又不会飞走的,买了!痛快地付了钱,过了户。准备收房时,傻了,彻底傻了,人家有租客,租期十年,苍天啊!

其实呢,房屋买卖中,真正有“坑”的不多,但一旦掉“坑”里,那可是深坑!真坑!


总得来说就是:


(一)看房

所谓的一看房,所有的房屋买卖,第一步应该是看房。实地看房是避免落“坑”的第一关。通过实地看房,可以知道房屋的居住情况(是空置、出租还是自住),房屋的结构和朝向,装修状况,小区环境、以及房屋是否存在漏水等质量瑕疵。


如果房屋不是产权人及其家人自住,则务必了解实际居住人与产权人之间的关系。如果是带有租约的房屋,则应当查看房屋租赁合同,掌握租期、租金等信息。因为根据“买卖不破租赁“的原则,买了带有租约的房屋后,是不能单方解除租赁合同并要求承租人搬离的。


(二)验证

二验证其实就是查验两证,产权证和身份证。查产证是为了确定你要购买的房屋是否具有合法产权。查身份证是为了确保出售人是产权人本人。如果不是产权人本人挂牌出售,那必须要进一步验证挂牌人是否具有产权人的授权委托,且委托书是否真实。这方面工作需要认真审核,并且要求中介公司一起验证。做这一步的目的是为了防止无处分权人擅自处分他人的房产,避免签了合同但无法履行的情况发生。


在验证过程中,如果发现房屋产权登记于一人名下,但产权人是已婚状态,则需要多留个心眼,询问一下产权人的配偶是否同意出售房屋。安全的做法是,在签订买卖合同时让产权人的配偶在合同中也签名,至少可以要求该配偶在第一笔定金收据上签名,以印证该配偶出售房屋。


有好学的同学要问了,既然房屋产权登记在产权人名下,那这个产权人就有完全的处分权,根据不动产登记的公示公信力,下家完全可以与产权人签订并履行买卖合同完成交易过户,凭什么还要求征求不是产权人的配偶的意见呢?其实,这也不难理解,根据婚姻法规定,如果在婚后购买的房产,即使产权登记在夫或妻一人名下,但该房产仍是夫妻共同财产,毕竟房产是家庭重要资产,因此任何一方未经另一方的同意是不能擅自处置夫妻共同财产的,否则就构成无权处分。


(三)查登记

所谓的三查登记,其实是查三项登记信息,即查产权信息,权利限制信息和租赁合同备案信息。通过登记信息的“三查”,可以充分了解房屋产权是否清洁,如果房地产权利限制信息中存在司法查封,那是一颗“地雷”,不可踩踏,被司法查封的房产是禁止交易的。如果房屋存在抵押信息,则要了解抵押债务的金额、履行期限,并需要与出售方约定涤除抵押的期限。如果房屋存在租赁备案信息,就必要知道剩余租期,租金收取的情况,以及要掌握承租人是否放弃优先购买权。

通过上述的一看房、二验证、三看信息后,基本可以做到手中有钱,心里有底,交易不慌了,避免绝大多数的交易隐患。



《民法典》中新增了两部分

对房屋买卖存在重大影响的条款,


(一)关于居住权

《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条是关于居住权的相关规定。房产所有权人可以对自有的房产设立居住权,即产权人与居住权人签订居住合同,约定居住期限,由所有权人无偿提供房产给居住人使用,而且非经居住权人同意,所有权人不得擅自提前解除居住权合同。在居住期期限届满前,所有权人不得出租。居住权的设立需要经不动产登记机关的登记设立。

对于设立了居住权的房屋,《民法典》未禁止产权人出售。但是,由于经登记设立了居住权的房屋是由居住权人无偿居住,因此即使产权人出售了该房屋,买受人也不能解除居住权合同,更不能在居住权期限届满前提前收回房屋。所以《民法典》实施后,在购买房产前,务必查看产权登记信息中是否存在居住权登记信息。如果产权人与居住权人签订了居住权合同,但未经登记,居住权不生效,更不能对抗第三方包括买受人。


(二)抵押人可以转让抵押物

《担保法》规定,抵押人未经抵押权人同意是不能处分抵押物的。但《民法典》第四百零六条第规定:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让,抵押权人不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

这条规定的实质意义在于,就房产而言,经抵押权人同意的情况下,抵押人可以将抵押的房产带着抵押登记转让。也就是说,在这种情况下的转让,对买家而言其买到的房产是带有抵押登记的,不是清洁房产。这种买卖的风险在于,一旦卖家没有按期向抵押权人清偿债务,则抵押权人可以行使抵押权,就该房产进行拍卖、变卖。若真发生这种情况,真的钱房两空了。因为,好好掂量掂量是否值买带有居住权、抵押权登记后房产。


房屋买卖对普通家庭来说,是一项重大的投资,可能耗费一生的积蓄,甚至两代人的全部心血。因此,在房产交易过程需要谨慎、细心,万不可大意,更不要被人轻易忽悠。生活中的“坑”无处不在,偶尔跳一下“小坑”,这可能是生活中的小乐趣,但千万别跳入“大坑”,一旦入“深坑”,好不容易爬出来时也已遍体伤痕。记住哈:好好看房、仔细验证、谨慎签约,一经签约,全面履约。


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